초보자도 이해하는 건축물대장 보는 법 완전 정리

 

 

건축물대장은 부동산 거래와 소유관리에 있어 핵심 정보가 담긴 공적 장부입니다. 이 글에서는 건축물대장 조회부터 해석 방법까지 단계별로 설명드립니다.

건축물대장은 어떤 정보를 담고 있을까?

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건축물대장은 건축법에 따라 관리되는 서류로 해당 건축물의 법적 현황을 공식적으로 확인할 수 있는 문서입니다. 건축물의 위치, 구조, 용도, 면적, 소유자 정보 등이 기재되어 있으며 매매, 임대차 계약, 리모델링, 용도 변경, 세금 부과 등 다양한 상황에 활용됩니다.

 

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건축물대장의 종류와 차이점

건축물대장은 총 4가지 종류로 구분됩니다.

구분	설명
일반건축물대장	가장 많이 활용, 모든 건축물 대상
집합건축물대장	아파트·오피스텔 등 공동주택 대상
표제부	주소, 건축연도, 층수 등 개요 정보 포함
전유부	집합건축물 내 개별 호실 정보

핵심 : 집합건축물은 표제부와 전유부를 함께 확인해야 정확한 정보 파악이 가능합니다.

 

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건축물대장 보는 법 ① – 온라인 조회 방법

가장 편리한 방법은 정부24, 서울부동산정보광장 등에서 무료로 확인하는 것입니다. 

 

방법	사이트 주소	필요 정보
정부24	www.gov.kr	주소 또는 지번
서울부동산정보광장	land.seoul.go.kr	서울시 소재 건물 전용

조회 절차는 다음과 같습니다

1. 사이트 접속 → ‘건축물대장 열람’ 선택
2. 주소 또는 지번 입력
3. 열람할 대장 종류 선택 (일반, 집합 등)
4. PDF 또는 열람 화면 확인

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건축물대장 보는 법 ② – 주요 항목 해석하기

건축물대장에서 반드시 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.

항목명	확인해야 할 이유
건축물용도	상가, 주택, 공장 등 실제 용도와 일치 여부 확인
사용승인일	사용 승인일로 법적 완공 시점 파악 가능
구조	철근콘크리트, 목조 등 건물 안정성 판단 기준
건축면적	실제 땅 위에 올라간 면적 (용도 변경 참고)
대지면적	총 땅 면적, 건폐율·용적률 계산에 활용

중요 : 실제 이용 목적과 대장 기재 내용이 다르면 불법건축물로 간주될 수 있어 주의해야 합니다.

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건축물대장 보는 법 ③ – 집합건축물에서 주의할 점

아파트, 다세대 주택처럼 한 건물에 여러 세대가 있는 경우,

표제부 + 전유부를 반드시 함께 열람해야 전체 구조와 개별 정보 확인이 가능합니다.

예시로 오피스텔 매매 시

• 표제부에는 건물 전체 규모
• 전유부에는 내가 구매할 세대의 전용면적, 구조, 층수 등 정보가 기록됩니다.

전유부 미확인 시 추후 면적 불일치로 인한 분쟁 발생 가능성 높음

 

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건축물대장 보는 법 ④ – 등기부등본과 비교하는 방법

건축물대장은 건물의 현황을, 등기부등본은 소유권과 권리관계를 보여줍니다. 따라서 부동산 거래 전 반드시 두 문서를 함께 확인해야 합니다

 

문서	주요 확인 내용	발급처
건축물대장	구조, 용도, 면적 등 현황	정부24
등기부등본	소유자, 근저당, 가압류 등 권리관계	대법원 인터넷등기소

핵심 : 대장상 주택인데 등기상 상가로 되어 있다면 불법 변경 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

 

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건축물대장 보는 법 ⑤ – 리모델링, 증축 시 필수 확인

건축물 리모델링이나 증축을 고려 중이라면 건축물대장에서 현재 건축 상태와 법적 제한 여부를 먼저 확인해야 합니다.

 

예를 들어

• 건축면적과 대지면적을 통해 건폐율을 계산
• 용도지역과 용도를 확인해 가능 여부 판단

이후 구청 건축과와 상담을 통해 법적으로 허용되는 범위 내에서만 공사가 가능합니다.

 

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상황별 건축물대장 활용 예시

실제 건축물대장은 다음과 같은 상황에서 활용됩니다.

상황	건축물대장 필요 이유
부동산 매매	실제 면적·용도 확인 및 불법 여부 점검
임대 계약	구조, 층수 확인을 통한 계약 안정성 확보
리모델링	기존 상태 파악 및 용도 가능성 분석
세금 신고	건물 가치 산정의 기초자료로 활용

"눈에 보이지 않는 정보까지 확인해야 진짜 안전한 부동산 거래가 가능합니다"

 

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자주 묻는 질문 정리

Q. 건축물대장은 누구나 열람 가능한가요?
A. 네. 공적 장부로서 개인 정보 외의 항목은 누구나 열람 가능합니다.

 

Q. 건축물대장과 등기부등본이 다르면 어떤 걸 따라야 하나요?
A. 두 문서의 불일치 시, 관할 지자체 확인이 필요합니다. 특히 불법 증축이나 무단 용도변경 사례는 실거주자 피해로 이어질 수 있습니다.

 

Q. 건축물대장 변경은 어떻게 하나요?
A. 리모델링, 구조 변경, 소유권 이전 후

관할 구청 건축과에 신청서를 제출하면 변경 가능합니다.

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